Часто задаваемые вопросы

При приобретении недвижимости переход права собственности от одной стороны к другой подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, такая государственная регистрация – это юридическое признание и подтверждение возникновения права собственности на недвижимое имущество. В связи с этим государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством их существования и может быть оспорено только в судебном порядке.

Регистрация осуществляется только одним органом – Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Для подтверждения права собственности на недвижимое имущество понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости, получить ее можно через портал «Госуслуги», а также в многофункциональных центрах (МФЦ).

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных законодательством оснований снятия их с учета. Жилищным законодательством установлен закрытый перечень таких оснований для снятия с учета.

Предоставление гражданину жилого помещения на основании договора найма жилого помещения из состава жилого фонда коммерческого использования в названный перечень не входит, таким образом, не является основанием для снятия гражданина с учета в качестве нуждающегося в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Если уверены в решении подарить квартиру, просто оформите договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя.
Дарение – безвозмездная сделка. Но! В договоре можно прописать неимущественные условия. Например:
⦁ право пожизненного проживания дарителя;
⦁ право проживания третьих лиц;
⦁ обязанность одаряемого делать ремонт.

У таких условий есть плюсы и минусы:
Плюсы для дарителя:
⦁ пожизненное проживание в квартире;
⦁ бесплатное проживание;
⦁ сохранение прописки;
⦁ возможность включения неимущественных условий;
⦁ возможность обжалования сделки в суде, если условия не выполняются.

Минусы для дарителя:
⦁ отсутствие материального вознаграждения;
⦁ новый собственник может распоряжаться квартирой (сдать, продать, подарить).

Плюсы для одаряемого:
⦁ полное распоряжение квартирой;
⦁ квартира не делится между родственниками/супругами дарителя;
⦁ квартира не считается совместно нажитым имуществом при разводе;
⦁ нет обязанности ухаживать/содержать дарителя;
⦁ отсутствие налога на прибыль (между родственниками).

Минусы для одаряемого:
⦁ нельзя выселить дарителя;
⦁ необходимо соблюдать условия договора;
⦁ сложно продать квартиру с проживающим дарителем.

Сколько времени занимает выписка из квартиры при продаже?
Я продаю свою квартиру и уже нашла покупателя. Мне необходимо выписаться из квартиры. Можете ли вы подсказать, сколько времени обычно занимает процесс выписки и какие действия мне нужно предпринять, чтобы ускорить его?

При продаже квартиры важно своевременно оформить выписку из жилого помещения, чтобы избежать задержек при заключении сделки. Обычно процесс выписки может занимать от 1 до 7 рабочих дней, в зависимости от вашего региона и загруженности органов, занимающихся регистрацией гражданства.

Чтобы ускорить процесс, рекомендуем подготовить все необходимые документы заранее, такие как заявление на снятие с регистрационного учета, паспорт и, возможно, копию договора купли-продажи для подтверждения перехода права собственности. Убедитесь, что все документы корректно заполнены и поданы в соответствующие органы, такие как паспортный стол или многофункциональный центр (МФЦ).

Обратитесь в местный орган, занимающийся регистрацией граждан, чтобы уточнить точные сроки и возможные требования в вашем регионе, так как они могут различаться. Это поможет вам избежать неожиданностей и своевременно завершить процесс продажи.

Согласно закону члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с ним ответственность по оплате ЖКУ, если иное не установлено соглашением.  Это означает, что каждый, кто зарегистрирован в квартире, ответственен за оплату ЖКУ наряду с собственником. 

Это не касается платы за содержание и ремонт жилья и взносов за капремонт: их платит только собственник квартиры.

При солидарной ответственности кредитор вправе требовать погашения задолженности как со всех должников, так и от любого из них.
Если долги будут взысканы с кого-то одного, он вправе потребовать с остальных возместить свои расходы в равных долях.

Правовое основание: ст. 31 Жилищного кодекса РФ, ст. 232 Гражданского кодекса РФ

Как передать объект внуку?
Для передачи участка и дома на нем в собственность внуку по договору дарения в Российской Федерации, необходимо выполнить следующие шаги:
1. Заключение договора дарения: Сначала необходимо заключить письменный договор дарения между дарителем (вами) и получателем (внуком). Договор должен содержать все необходимые условия, включая описание передаваемого имущества, сроки передачи, ответственность сторон и другие важные моменты.
2. Подготовка документов: Для передачи недвижимости в дарение потребуется подготовить ряд документов, включая:
  - Паспорта дарителя и получателя;
  - Документы на недвижимость (свидетельство о праве собственности на участок и дом);
  - Заявление на регистрацию договора дарения в органах Росреестра;
  - Другие необходимые документы в зависимости от конкретной ситуации.
3. Регистрация договора в Росреестре: После подписания договора дарения необходимо зарегистрировать его в органах Росреестра по месту нахождения недвижимости. Регистрация обеспечивает переход права собственности на недвижимость на получателя.
4. Уплата налога на дарение: Если договор дарения земельного участка и дома заключается между близкими родственниками, то одаряемый ничего не платит.
5. Соблюдение сроков и условий: Важно соблюдать все сроки и условия, предусмотренные законодательством при оформлении дарения недвижимости.

Правовые последствия дарения?
В Российской Федерации дарение имущества регулируется Гражданским кодексом РФ и другими нормативными актами. Вот основное правовое последствия дарения недвижимости в России: После заключения договора дарения и его государственной регистрации в органах Росреестра, право собственности на недвижимое имущество переходит на получателя дарения. То есть все права по распоряжению земельным участком и домом переходят внуку, даритель уже не сможет распоряжаться и пользоваться объектом дарения без разрешения одаряемого или препятствовать дальнейшим распоряжением имуществом .

Где заключить договор дарения?
Договор дарения в Российской Федерации можно заключить в нотариальной конторе или нотариальном офисе. Нотариус занимается оформлением и удостоверением таких сделок, что придает им официальный статус и защиту от возможных споров. Нотариальное удостоверение договора дарения обязательно для его дальнейшего исполнения и признания в суде. Необходимо учитывать, что заключение договора дарения без нотариального удостоверения может привести к недействительности сделки.
 
Чем отличается дарение с правом пожизненного проживания?
Право пожизненного проживания закрепляется в договоре дарения , это означает, что даритель имеет законное право проживания на территории земельного участка и в доме, вне зависимости  от того, каким образом новый собственник будет распоряжаться этим имуществом

Какие риски нужно учесть, приобретая квартиру на вторичном рынке? Существуют возможные риски, связанные с историей жилья и потенциальными проблемами. 

Вот несколько примеров, когда новые жильцы могут оказаться в такой ситуации:
1. Есть наследник. Если квартира была приобретена с условием выселения жильца в определённый срок, но он не выполнил это условие, то он может подать иск о признании права собственности на долю в квартире. Это возможно, если он был членом семьи предыдущего собственника и получил обязательную долю в наследстве, проживая в квартире на момент смерти собственника. В этом случае иск может быть удовлетворён (статья 1149 Гражданского кодекса РФ).
2. Упоминание в завещании. Человек может получить право пожизненного пользования квартирой на основании завещательного отказа (статьи 33 Жилищного кодекса РФ и 1137 Гражданского кодекса РФ).
3. Договор. Если предыдущий собственник вселил жильцов по договору, то это соглашение сохраняет свою силу даже после смены собственника (статья 617 Гражданского кодекса РФ). Новый собственник может выселить жильцов досрочно только через суд, доказав существенное нарушение договора.
4. Отказ от приватизации. Закон предоставляет таким жильцам право пожизненного пользования квартирой (статья 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ). Выселить их можно только по их согласию.
5. Ордер. Если жилец вселился в кооперативную квартиру по ордеру, то его также нельзя выселить через суд (Постановление Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 года № 5-П).

Оценить такие риски может не каждый покупатель, поэтому, лучше доверить оформление сделки и проверку юридической чистоты квартиру надежному специалисту по недвижимости.

Гаражная амнистия — это упрощенный порядок оформления права собственности на землю под гаражом. При этом собственник гаража получает эту землю бесплатно — он не выкупает ее у государства или муниципалитета, а просто оформляет на свое имя или становится арендатором. Гаражная амнистия действует с 1 сентября 2021 года по 1 сентября 2026 года.

Гаражную амнистию могут использовать владельцы гаражей, их наследники и последующие покупатели. Но закон подходит не всем владельцам гаражей с неоформленными правами на участки. 

Вот варианты, когда можно использовать гаражную амнистию:

1) участок для гаража был предоставлен какой-то организацией, выделен еще каким-то способом или право возникло по другим основаниям;

2) участок образован из общей территории гаражного кооператива для размещения гаражей и выделен владельцу гаража

Основное условие — гараж на этом участке является объектом капитального строительства и построен до 30 декабря 2004 года. Если гараж построили позже, амнистия на такие объекты не распространяется.

Для оформления достаточно заявления о предоставлении земельного участка. К нему нужно приложить:

1. Документы, которые подтвердят выделение земли, законное строительство гаража или его добросовестное использование до 2004 года включительно.
2. Документ о предоставлении земли гаражному кооперативу, решение общего собрания и выписку из ЕГРЮЛ об этой организации — при наличии. Документы о кооперативе может представить кто-то один из его членов.
3. Схему расположения участка на кадастровом плане, если не было межевания.
4. Технический план гаража.

У покупателей или наследников может не быть документа о выделении земли — особенно если это происходило 30 или даже 50 лет назад. Тогда подойдет какое-то подтверждение использования объекта: договор с электросетями, квитанции на оплату коммунальных услуг, документ о технической инвентаризации до 2013 года.

Двое взрослых детей, на наследство не претендуют. Кредит потребительский, страховки жизни и здоровья не было. Завещания нет. Если не вступать в наследство, чтобы не выплачивать кредит, какие права на квартиру останутся у супруги умершего?

Супруга и дети являются наследниками первой очереди. То есть между ними будет разделяться вся наследственная масса, поскольку нет завещания. Если дети отказываются от наследства, то в этом случае они должны у нотариуса написать отказ от вступления в наследство, для того, чтобы юридически закрепить свой отказ. И тогда единственным наследником останется супруга. 

Квартира и машина приобретены в браке, несмотря на то, что квартира и машина записаны полностью на супругу, они считаются совместно нажитым имуществом. Независимо от того, на кого из супругов оно записано. 50% принадлежит жене, 50% принадлежит её умершему мужу, соответственно 50% квартиры и 50% машины являются наследственной массой.

И если  она не будет вступать в наследство, то получается, что эта наследственная масса перейдёт наследникам  второй очереди.

Если наследники второй очереди отказались, то наследство переходит наследникам третьей очереди. И так дальше. 

Если другие наследники отказываются и отказывается супруга от наследства, то часть квартиры и машины перейдут в собственность государства. Если супруга не вступает в наследство, то рискует лишиться права собственности на половину автомобиля и половину квартиры. В таком случае в наследство вступать обязательно нужно и выплачивать кредит.

Квартира, которая досталась гражданину по наследству, находится в аварийном доме. Может ли наследник претендовать на расселение из этого жилья, какие документы нужно собрать для успешного оформления этого процесса?
Как наследник квартиры, расположенной в аварийном доме, такой гражданин обладает такими же правами, как и предыдущий собственник, и имеете право на расселение. Для этого необходимо подтвердить статус дома как аварийного, а также документально зафиксировать права на недвижимость.

Вот список документов, которые вам нужно будет собрать и предоставить:
- свидетельство о праве на наследство, подтверждающие права на квартиру;
- документы, подтверждающие аварийный статус дома (обычно создается акт обследования и заключение соответствующей комиссии);
- паспорт и, если необходимо, документы, подтверждающие изменение фамилии или гражданства;
- документы о месте регистрации.
Стоит также обратиться в местные органы власти или в специализированный орган, занимающийся вопросами жилищного расселения, для получения актуальной информации о порядке и условиях расселения в конкретном регионе. Они смогут предоставить более детальные рекомендации, соответствующие случаю.

Закон не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир с задолженностью за коммунальные услуги.

По долгам предыдущего собственника новый собственник ответственности не несет. Но есть исключение: задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику.

Вносить плату за коммунальные услуги новый владелец обязан с даты регистрации права собственности в Росреестре.
 
Если имеется задолженность, и новый собственник готов ее оплатить, то данное условие необходимо оговорить в договоре купли-продажи.

Основание: ст. 158 Жилищного кодекса РФ

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223 Кодекса право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности.

Пунктом 1 статьи 551 Кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Кодекса. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец. Фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не может служить правовым основанием для освобождения спорного имущества от ареста.

При продаже недвижимого имущество (земельный участок) заключили договор купли-продажи, оформили регистрацию, но прежний собственник (продавец) не возвращают документы после заключения договора купли-продажи (техпаспорт и межевой план). Правомерно ли это?

В данном вопросе советуем, в первую очередь, внимательно изучить положения самого договора: предусмотрено ли в нем обязанность продавца передать покупателю какие-либо документы, относящиеся к предмету купли-продажи. Если предусмотрено, то каков порядок передачи и сроки?
Однако, по общему правилу ст. 456 ГК РФ - если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
При этом, суды говорят о том, что вместе с товаром передаче подлежат только те документы, без которых его использование невозможно.

В описанном вопросе указанные документы должны быть переданы покупателю.
Необходимо составить письменное требование, которое направить в адрес продавца, если оно не будет удовлетворено добровольно, следует обратиться в суд с иском о понуждении к передаче, либо заказывать дубликаты этих, а расходы в последующем возложить на продавцов.

Коммунальные долги не переходят к новому хозяину квартиры.
Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение. Задолженность числится не за квартирой, а за собственником, который ею владеет, следовательно, новый собственник не отвечает по долгам предыдущего владельца. 

Однако, норма не распространяется на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества. В соответствии со статьей 158 при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Следовательно, обязанность уплатить расходы на капитальный ремонт, которые накопил предыдущий собственник, возложена на нового хозяина квартиры. Исключение будет, если предыдущим собственником помещения является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование (т.е. публичное образование).

Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки - перевода долга. Данная сделка требует согласия нового собственника и без него не может быть совершена. 

Во избежание возможных споров и рисков, перед заключением договора купли-продажи рекомендуется запросить у продавца документы, подтверждающие отсутствие у него задолженности по оплате коммунальных услуг. Кроме того, в акте приема-передачи следует указать, что такая задолженность покупателю не передается.

При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру первое, что необходимо сделать, это запросить справку из УК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности по коммунальным услугам либо от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.

Обязательно направьте уведомление в УК (ТСЖ, ЖК) о смене собственника недвижимого имущества (квартиры), в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и выписку из ЕГРН о регистрации перехода права собственности.

Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомьте его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.

В случае отказа предыдущего собственника от добровольного погашения задолженности для решения данного вопроса потребуется обратиться в суд

В качестве ответчика может выступать управляющая организация, к которой могут быть предъявлены требования об исключении из лицевого счета (единого жилищного платежного документа) задолженности предыдущего собственника.

Возможно ли оформить сделку купли-продажи земельного участка, если участок был приобретен в браке, но к моменту продажи брак расторгнут, а согласия бывшей супруги нет, брачный договор отсутствует, соглашение на разделение совместного имущества не было составлено?

Такой участок - это совместно нажитое имущество супругов, которое было приобретено в официальном браке, право на владение которого получают оба супруга соответственно. Следовательно распоряжаться таким имуществом один супруг не может без согласия второго. Данный вид имущества и его распоряжение регулируется Семейным Кодексом Российской Федерации.

Правовые последствия такой сделки.
Чисто теоретически, такую сделку совершить можно. Но ее в любой момент может оспорить бывший супруг, ведь своего согласия он не давал. Так как земельный участок был приобретен в браке, суд в любом случае признает сделку недействительной, ведь не были соблюдены обязательные условия для совершения продажи участка. Это может произойти абсолютно в весь период пользования другим человеком.
 
Исключением будет добросовестное приобретение имущества, т.е. в силу ст. 302 ГК РФ лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать. 
В данном случае, приобретатель не мог быть осведомлен, что собственник не имел права продавать земельный участок потому, что не было согласие его бывшей супруги. 
Если сделка будет оспорена, то приобретатель должен будет вернуть право на владение участком обратно продавцу. Но также приобретателю будут возвращены его деньги, которыми был куплен этот участок. Но если в дальнейшем приобретатель продаст этот земельный участок, то новое лицо будет являться добросовестным покупателем и истребовать с него это имущество, в случае оспаривания, уже не получится. 

Также с него снимутся все обязательства и к дальнейшим судебным решениям он привлекаться не будет.

Возможно ли оформить сделку купли – продажи земельного участка, если у собственника отсутствуют оригиналы документов на землю?  

Что делать если отсутствуют правоустанавливающие документы на имущество?
Гражданин-собственник земельного участка может обратиться в Росреестр напрямую или через Многофункциональный центр за выдачей дубликата свидетельства о праве собственности на землю.

Основные правила составления договора аренды:
1. Укажите данные обеих сторон договора: арендодателя (собственника жилого помещения) и арендатора (гражданин, который будет снимать жилое помещение).
2. Укажите точный адрес жилого помещения, которое будет сдаваться аренду.
3. Определите срок аренды: начальную и конечную даты, на которое заключается договор.
4. Установите и пропишите размер арендной платы и сроки ее оплаты.
5. Укажите правила пользования жилым помещением, включая запрет на подселение третьих лиц без согласия арендодателя, запрет на курение и т.д., правила пользования предметами быта, которые есть в квартире, проведение ремонта и т.п.
6. Укажите обязанности сторон по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии.
7. Укажите порядок расторжения договора и условия его прекращения.
8. Обе стороны должны подписать договор, при этом каждая сторона получает свой экземпляр документа.

Какие существуют особенности составления договора?
- Договор обязательно должен быть составлен в письменной форме и содержать все ключевые положения, необходимые для его исполнения.
- Не вносите в формулировки договора противоречащие законодательству положения.

Какие основные положения включает в себя составление договора аренды жилого помещения?
- Вид и месторасположение арендуемого помещения
- Цель аренды (для жилья или для других целей).
- Срок аренды и условия его продления или прекращения.
- Размер арендной платы и сроки ее оплаты.
- Права и обязанности арендодателя и арендатора.
- Ответственность сторон в случае нарушения условий договора.
- Порядок расторжения договора и условия возврата арендуемого помещения.

Будет ли собственник жилья платить налог при сдаче в найм недвижимости? 

При сдаче в найм недвижимости собственник - физическое лицо становится субъектом налогообложения, то есть к денежным средствам, полученным гражданином от арендаторов, применяется налогообложение на доходы, полученные от аренды. 
Основные аспекты порядка налогообложения физических лиц при сдаче в найм недвижимости в соответствии с действующим законодательством:

1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ): доход, полученный от аренды недвижимости, облагается налогом на доходы физических лиц. Ставка налога составляет 13% от суммы дохода, полученного от аренды.

2. Учет расходов: физические лица имеют право учитывать расходы, связанные со сдачей в аренду недвижимости, для целей налогообложения, это могут быть расходы на содержание и ремонт недвижимости, коммунальные платежи, комиссионные агентству по аренде и т.д. Учитываемые расходы снижают облагаемую налогом сумму дохода.

3. Декларирование доходов: физические лица, получившие доход от аренды недвижимости, обязаны декларировать этот доход в налоговой декларации по НДФЛ. Декларация подается в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным.

4. Налоговые вычеты: некоторые расходы, связанные с арендой недвижимости, могут быть использованы для получения налоговых вычетов. Например, расходы на ремонт и обслуживание недвижимости могут быть учтены при расчете налога на

доходы.

5. Штрафы и ответственность: несоблюдение порядка налогообложения при сдаче в найм недвижимости может привести к штрафам и другим видам ответственности со стороны налоговых органов.

Важно помнить, что порядок налогообложения физических лиц при сдаче в найм недвижимости может изменяться в зависимости от конкретной ситуации и законодательства РФ. Поэтому рекомендуется консультироваться с налоговым специалистом для получения точной информации о налогообложении при аренде недвижимости.